Observatorio NPL Invest · Liquidez residencial
Liquidez residencial: qué papel sale del mercado, a qué precio
Seguimiento continuo de 569.468 anuncios de venta con verificación de bajas: qué proporción del stock rota, en qué provincias, y con qué descuento sale lo que de verdad se absorbe. Para un servicer, la liquidez del micro-mercado decide entre vender ya o esperar la subasta.
569.468anuncios residenciales de venta seguidos
513.099anuncios vivos (stock actual)
56.369bajas detectadas en la ventana de observación
9,9 %tasa de baja nacional en la ventana
-6,7 %descuento de absorción: €/m² de lo que sale vs lo que queda
51provincias cubiertas
por provincia
Dónde el papel rota — y dónde se queda mirando al techo
La tasa de baja es el % de los anuncios observados que ha causado baja (venta o retirada) dentro de la ventana de observación, idéntica para todas las provincias: sirve para comparar velocidad de absorción entre mercados. El descuento de absorción compara el €/m² mediano de los anuncios que salen con el de los que permanecen: cuando lo que sale es sistemáticamente más barato que lo que queda, el precio de cierre realista está por debajo del escaparate.
| Provincia | Stock vivo | Bajas | Tasa de baja | €/m² vivos | €/m² bajas | Dto. absorción |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bizkaia | 2.377 | 620 | 3.421 € | 3.434 € | 0,4 % | |
| Teruel | 612 | 150 | 610 € | 538 € | -11,8 % | |
| La Rioja | 1.413 | 339 | 1.554 € | 1.446 € | -6,9 % | |
| Cantabria | 3.690 | 858 | 2.102 € | 2.219 € | 5,6 % | |
| Gipuzkoa | 1.102 | 246 | 4.340 € | 3.661 € | -15,7 % | |
| Las Palmas | 4.365 | 967 | 3.043 € | 2.880 € | -5,4 % | |
| Toledo | 3.938 | 832 | 1.139 € | 1.075 € | -5,6 % | |
| Guadalajara | 1.716 | 316 | 1.800 € | 1.584 € | -12,0 % | |
| Barcelona | 36.335 | 5.986 | 3.031 € | 2.868 € | -5,4 % | |
| A Coruña | 5.072 | 803 | 1.365 € | 1.300 € | -4,7 % | |
| Lleida | 3.185 | 475 | 1.509 € | 1.156 € | -23,4 % | |
| Huelva | 3.701 | 550 | 1.647 € | 1.701 € | 3,3 % | |
| Madrid | 17.322 | 2.527 | 3.963 € | 3.833 € | -3,3 % | |
| Illes Balears | 9.023 | 1.313 | 4.860 € | 4.602 € | -5,3 % | |
| Girona | 16.836 | 2.442 | 2.941 € | 3.082 € | 4,8 % | |
| Badajoz | 4.469 | 641 | 1.023 € | 1.095 € | 7,0 % | |
| Jaén | 4.435 | 627 | 786 € | 698 € | -11,2 % | |
| Segovia | 911 | 128 | 1.576 € | 1.682 € | 6,7 % | |
| Sevilla | 9.820 | 1.356 | 1.732 € | 1.621 € | -6,4 % | |
| Pontevedra | 5.756 | 789 | 1.784 € | 1.833 € | 2,7 % | |
| Tarragona | 11.658 | 1.568 | 1.975 € | 1.839 € | -6,9 % | |
| Castellón | 9.007 | 1.190 | 1.588 € | 1.393 € | -12,3 % | |
| Lugo | 1.999 | 262 | 1.158 € | 838 € | -27,7 % | |
| Navarra | 925 | 121 | 1.615 € | 1.337 € | -17,2 % | |
| Asturias | 4.674 | 604 | 1.650 € | 1.838 € | 11,4 % | |
| Córdoba | 7.549 | 951 | 1.311 € | 1.207 € | -7,9 % | |
| Almería | 11.595 | 1.431 | 1.835 € | 1.440 € | -21,5 % | |
| Huesca | 1.074 | 132 | 1.206 € | 1.367 € | 13,3 % | |
| Ciudad Real | 3.586 | 434 | 745 € | 750 € | 0,6 % | |
| Málaga | 53.339 | 6.364 | 4.222 € | 3.973 € | -5,9 % | |
| Salamanca | 2.746 | 323 | 1.074 € | 1.850 € | 72,3 % | |
| León | 3.785 | 431 | 920 € | 623 € | -32,3 % | |
| Cuenca | 1.068 | 119 | 667 € | 585 € | -12,3 % | |
| Burgos | 2.546 | 273 | 1.143 € | 988 € | -13,6 % | |
| Ávila | 1.094 | 117 | 1.091 € | 970 € | -11,1 % | |
| Cádiz | 12.820 | 1.360 | 2.278 € | 2.390 € | 4,9 % | |
| Valencia | 20.562 | 2.173 | 1.967 € | 2.092 € | 6,4 % | |
| Albacete | 2.915 | 286 | 1.164 € | 663 € | -43,0 % | |
| Santa Cruz de Tenerife | 8.271 | 783 | 3.597 € | 2.875 € | -20,1 % | |
| Cáceres | 3.166 | 287 | 1.053 € | 797 € | -24,3 % | |
| Zaragoza | 2.435 | 212 | 1.663 € | 958 € | -42,4 % | |
| Alicante | 133.789 | 11.375 | 3.314 € | 3.040 € | -8,3 % | |
| Ourense | 2.505 | 183 | 675 € | 500 € | -25,9 % | |
| Valladolid | 2.108 | 123 | 1.815 € | 1.258 € | -30,7 % | |
| Murcia | 38.208 | 1.624 | 2.723 € | 2.077 € | -23,7 % | |
| Granada | 27.594 | 947 | 2.054 € | 1.800 € | -12,4 % |
Solo provincias con ≥500 anuncios vivos y ≥100 bajas observadas. Los n se publican siempre.
por municipio
Los 40 municipios con más rotación observada
| Municipio | Provincia | Stock vivo | Bajas | Tasa de baja | Dto. absorción |
|---|---|---|---|---|---|
| Castelló D'Empúries | Girona | 754 | 626 | 45,4 % | 16,9 % |
| Benahavís | Málaga | 803 | 375 | 31,8 % | -5,6 % |
| Roquetas De Mar | Almería | 977 | 349 | 26,3 % | 16,1 % |
| Hospitalet De Llobregat, L' | Barcelona | 806 | 283 | 26,0 % | 2,2 % |
| Benalmádena | Málaga | 1.782 | 576 | 24,4 % | -0,1 % |
| Bilbao | Bizkaia | 791 | 231 | 22,6 % | -2,8 % |
| Terrassa | Barcelona | 1.261 | 346 | 21,5 % | 6,9 % |
| Sabadell | Barcelona | 1.174 | 320 | 21,4 % | -5,9 % |
| Elx/Elche | Alicante | 1.443 | 391 | 21,3 % | -12,4 % |
| Benijófar | Alicante | 1.104 | 295 | 21,1 % | -0,5 % |
| Roses | Girona | 2.886 | 719 | 19,9 % | -1,8 % |
| Manilva | Málaga | 1.421 | 353 | 19,9 % | -5,1 % |
| València | Valencia | 2.721 | 610 | 18,3 % | -8,0 % |
| Barcelona | Barcelona | 5.909 | 1.320 | 18,3 % | -6,4 % |
| Calp | Alicante | 2.394 | 524 | 18,0 % | -4,6 % |
| Madrid | Madrid | 6.408 | 1.401 | 17,9 % | 0,0 % |
| Santa Pola | Alicante | 1.648 | 360 | 17,9 % | -5,6 % |
| Málaga | Málaga | 3.375 | 730 | 17,8 % | -4,8 % |
| Rojales | Alicante | 2.402 | 504 | 17,3 % | -4,2 % |
| Xàbia/Jávea | Alicante | 1.750 | 365 | 17,3 % | -8,9 % |
| Sevilla | Sevilla | 2.206 | 460 | 17,3 % | 6,3 % |
| Badajoz | Badajoz | 1.347 | 270 | 16,7 % | -8,2 % |
| Marbella | Málaga | 3.325 | 664 | 16,6 % | -1,7 % |
| Guardamar Del Segura | Alicante | 1.821 | 363 | 16,6 % | -8,2 % |
| Almería | Almería | 1.277 | 249 | 16,3 % | 1,0 % |
| San Miguel De Salinas | Alicante | 1.654 | 317 | 16,1 % | -8,9 % |
| Torrevieja | Alicante | 10.945 | 1.871 | 14,6 % | -6,1 % |
| Mijas | Málaga | 5.200 | 877 | 14,4 % | -3,0 % |
| Alacant/Alicante | Alicante | 3.144 | 514 | 14,1 % | 3,4 % |
| Finestrat | Alicante | 3.522 | 572 | 14,0 % | -1,4 % |
| Torremolinos | Málaga | 1.874 | 299 | 13,8 % | -1,5 % |
| Fuengirola | Málaga | 4.222 | 671 | 13,7 % | -1,6 % |
| Benidorm | Alicante | 2.366 | 355 | 13,0 % | -12,2 % |
| Dénia | Alicante | 3.131 | 417 | 11,8 % | -6,1 % |
| Córdoba | Córdoba | 3.907 | 496 | 11,3 % | -4,2 % |
| Palma | Illes Balears | 1.710 | 217 | 11,3 % | -2,4 % |
| Murcia | Murcia | 2.844 | 329 | 10,4 % | 4,9 % |
| Cartagena | Murcia | 2.595 | 279 | 9,7 % | -19,2 % |
| Orihuela | Alicante | 5.873 | 315 | 5,1 % | -22,9 % |
| Estepona | Málaga | 8.805 | 426 | 4,6 % | -2,5 % |
metodología
Metodología
- Fuente: crawl propio y continuo de portales inmobiliarios (pisos: 343.584 · globaliza: 191.200 · tucasa: 34.684 anuncios residenciales de venta), con deduplicación por fuente e identificador.
- Baja = anuncio que desaparece del portal y cuya desaparición se confirma en la siguiente pasada de verificación. Es un proxy de absorción: incluye ventas y retiradas; no distingue entre ambas.
- Ventana de observación: primera observación de anuncios el 27/05/2026; bajas confirmadas entre el 6/8/2026 y el 23/8/2026. La ventana es idéntica para todas las provincias, por lo que la tasa de baja es comparable entre ellas; su nivel absoluto se estabilizará (y se anualizará) con las próximas ediciones.
- Filtros: solo residencial (se excluyen locales, garajes, naves, oficinas, trasteros y suelo), 20–500 m², 100–10.000 €/m².
- Descuento de absorción = €/m² mediano de las bajas ÷ €/m² mediano de los vivos − 1, misma provincia y misma ventana.
Cómo citar — «Liquidez y absorción del mercado residencial español», Observatorio NPL Invest (nplinvest.es), edición agosto de 2026, datos a 28/08/2026. Licencia CC BY 4.0: los agregados son reutilizables citando la fuente. Datos: JSON · CSV. Cortes adicionales para prensa, analistas o académicos: alonso.orenes@onmi.es · operaciones@inversionnpl.com.
Esto es el agregado. La plataforma lo calcula por activo.
Para cada colateral, la plataforma mide la liquidez de su micro-mercado: testigos a 1 km, densidad, absorción y tiempo estimado de venta — el dato que convierte una tasación en un plazo de caja.