Asking vs escriturado: cuánto escaparate hay en cada mercado
El precio anunciado es una aspiración; el escriturado, un hecho. Cruzamos nuestro crawl de anuncios con las compraventas del Notariado y el valor tasado oficial para medir, provincia a provincia, la distancia entre ambos — la primera corrección que merece cualquier valoración de colateral hecha con portales.
El escaparate y el registro no cuentan la misma película
Dos contrastes por provincia: el precio mediano anunciado frente al importe medio escriturado ante notario (CIEN, últimos 12 meses), y el €/m² mediano anunciado frente al €/m² del valor tasado oficial (MIVAU, último trimestre). No son la misma vivienda ni el mismo mix — la lectura correcta es la persistencia y el orden de magnitud de la brecha, no su décima: donde el asking dobla lo que se escritura, valorar colateral con precios de escaparate es un error caro.
| Provincia | Asking mediano (€) | Escriturado medio 12m (€, CIEN) | Brecha | Asking €/m² | €/m² tasado (MIVAU) | Brecha €/m² | Compraventas 12m |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 350.000 € | 274.349 € | 27,6 % | 3.031 € | 3.208 € | -5,5 % | 72.614 |
| Alicante | 402.900 € | 198.903 € | 102,6 % | 3.314 € | 1.992 € | 66,4 % | 53.829 |
| Valencia | 248.000 € | 171.284 € | 44,8 % | 1.967 € | 1.931 € | 1,9 % | 41.071 |
| Málaga | 545.000 € | 356.246 € | 53,0 % | 4.222 € | 2.988 € | 41,3 % | 33.463 |
| Sevilla | 220.000 € | 169.639 € | 29,7 % | 1.732 € | 1.840 € | -5,9 % | 25.542 |
| Cádiz | 289.250 € | 202.654 € | 42,7 % | 2.278 € | 1.988 € | 14,6 % | 18.132 |
| Tarragona | 250.000 € | 157.754 € | 58,5 % | 1.975 € | 1.779 € | 11,0 % | 17.737 |
| Almería | 222.000 € | 131.270 € | 69,1 % | 1.835 € | 1.454 € | 26,2 % | 16.305 |
| Granada | 300.000 € | 146.023 € | 105,4 % | 2.054 € | 1.635 € | 25,6 % | 15.904 |
| Girona | 358.714 € | 243.048 € | 47,6 % | 2.941 € | 2.153 € | 36,6 % | 15.460 |
| Toledo | 152.000 € | 117.741 € | 29,1 % | 1.139 € | 1.219 € | -6,5 % | 15.140 |
| Castellón | 199.000 € | 122.365 € | 62,6 % | 1.588 € | 1.445 € | 9,9 % | 14.095 |
| Bizkaia | 335.000 € | 263.684 € | 27,0 % | 3.421 € | 2.965 € | 15,4 % | 13.752 |
| Zaragoza | 175.000 € | 159.071 € | 10,0 % | 1.663 € | 1.906 € | -12,7 % | 13.698 |
| Las Palmas | 304.990 € | 205.065 € | 48,7 % | 3.043 € | 2.203 € | 38,1 % | 13.522 |
| A Coruña | 200.000 € | 156.797 € | 27,6 % | 1.365 € | 1.711 € | -20,2 % | 12.670 |
| Santa Cruz de Tenerife | 360.000 € | 229.156 € | 57,1 % | 3.597 € | 2.265 € | 58,8 % | 11.627 |
| Córdoba | 165.000 € | 119.280 € | 38,3 % | 1.312 € | 1.286 € | 2,0 % | 11.082 |
| Jaén | 110.000 € | 88.210 € | 24,7 % | 786 € | 898 € | -12,5 % | 9.451 |
| Gipuzkoa | 420.000 € | 301.060 € | 39,5 % | 4.340 € | 3.420 € | 26,9 % | 8.561 |
| Pontevedra | 275.000 € | 182.112 € | 51,0 % | 1.784 € | 1.785 € | -0,0 % | 8.387 |
| Ciudad Real | 120.000 € | 84.798 € | 41,5 % | 745 € | 828 € | -10,0 % | 8.042 |
| Huelva | 199.000 € | 130.371 € | 52,6 % | 1.647 € | 1.480 € | 11,3 % | 8.024 |
| Badajoz | 139.000 € | 95.573 € | 45,4 % | 1.023 € | 988 € | 3,6 % | 7.757 |
| Valladolid | 228.000 € | 164.915 € | 38,3 % | 1.815 € | 1.591 € | 14,1 % | 7.550 |
| León | 125.000 € | 105.584 € | 18,4 % | 920 € | 1.047 € | -12,1 % | 7.184 |
| Burgos | 150.250 € | 129.622 € | 15,9 % | 1.143 € | 1.424 € | -19,7 % | 6.620 |
| Lleida | 188.000 € | 137.840 € | 36,4 % | 1.511 € | 1.282 € | 17,8 % | 6.474 |
| Cáceres | 144.000 € | 96.442 € | 49,3 % | 1.053 € | 947 € | 11,2 % | 5.977 |
| Salamanca | 135.000 € | 127.839 € | 5,6 % | 1.075 € | 1.474 € | -27,1 % | 5.258 |
| Guadalajara | 233.000 € | 168.028 € | 38,7 % | 1.800 € | 1.671 € | 7,7 % | 5.226 |
| Albacete | 175.000 € | 114.226 € | 53,2 % | 1.164 € | 1.190 € | -2,2 % | 4.936 |
| Lugo | 155.000 € | 109.544 € | 41,5 % | 1.158 € | 1.146 € | 1,0 % | 4.429 |
| Álava | 300.000 € | 229.254 € | 30,9 % | 2.756 € | 2.501 € | 10,2 % | 3.908 |
| Huesca | 154.000 € | 142.901 € | 7,8 % | 1.206 € | 1.481 € | -18,6 % | 3.809 |
| Ourense | 125.000 € | 108.367 € | 15,3 % | 675 € | 1.110 € | -39,2 % | 3.539 |
| Ávila | 133.000 € | 104.045 € | 27,8 % | 1.091 € | 1.095 € | -0,3 % | 3.444 |
| Cuenca | 101.088 € | 91.536 € | 10,4 % | 667 € | 936 € | -28,7 % | 2.989 |
| Segovia | 224.600 € | 143.350 € | 56,7 % | 1.576 € | 1.479 € | 6,5 % | 2.735 |
| Palencia | 127.000 € | 97.553 € | 30,2 % | 1.060 € | 1.056 € | 0,4 % | 2.506 |
| Zamora | 115.000 € | 96.208 € | 19,5 % | 786 € | 934 € | -15,8 % | 2.474 |
| Teruel | 99.000 € | 96.247 € | 2,9 % | 611 € | 1.004 € | -39,1 % | 2.285 |
Ordenado por volumen de compraventas. Solo provincias con ≥500 anuncios vivos y dato oficial.
Metodología
- Asking: mediana del precio (y del €/m²) de los anuncios residenciales de venta vivos del crawl propio de NPL Invest (filtros: 20–500 m², 100–10.000 €/m², 10.000–5.000.000 €).
- Escriturado: importe medio por compraventa de vivienda del CIEN (Centro de Información Estadística del Notariado), media de los últimos 12 meses ponderada por número de compraventas, nivel provincial.
- Tasado oficial: €/m² del valor tasado de vivienda libre (MIVAU), último trimestre publicado, nivel provincial.
- Aviso de mix: mediana de anuncios frente a media de operaciones, y carteras de anuncios sesgadas hacia el papel que no rota (el barato sale antes; ver descuento de absorción). La brecha no es el descuento esperable en una negociación concreta: es una medida de cuánto escaparate hay en los precios anunciados de cada mercado.
La plataforma valora cada colateral con testigos de su zona, les aplica el descuento de absorción observado y los contrasta con el ancla oficial — para que el precio de cierre estimado no herede el optimismo del escaparate.